Какой дом можно строить на участке для садоводства: жилой или сезонный

Счастливые обладатели садовых участков, расположенных в живописных районах, часто принимают решение о строительстве жилого или садового дома на своей земле.
Некоторые нуждаются в месте для отдыха на период огородных работ, другие – мечтают о коттедже, где будет комфортно находиться круглый год.

Насколько правомерно такое строительство, и с какими трудностями можно столкнуться, рассмотрим подробнее.

Нужно ли регистрировать теплицы?

Начнём с, пожалуй, самого актуального вопроса в последние три месяца. Как только собственники садов и огородов узнали об обязательной регистрации (и, соответственно, налогов) хозпостроек на фундаменте, посыпались вопросы о том, что же делать с теплицами и сараями, туалетами и пр. Резонанс был так высок, что в конце апреля заместитель председателя Государственной Думы Ирина Яровая попросила главу ФНС Михаила Мишустина проверить информацию и еще раз разъяснить «платить или не платить».
Специалисты из БТИ и Росреестра ответили так:

Необходимость регистрации хозпостроек, в том числе теплиц и сараев, зависит от назначения участка.

«Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Значит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть возведены как капитальные — на прочном фундаменте.

А вот на садовых участках могут размещаться капитальные хозпостройки, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для их назначения невозможно. Права на такие объекты подлежат регистрации».

Вывод: если на огородных участках появятся теплицы на капитальном фундаменте, то их придётся сносить, если на садовых — регистрировать.

Обратим внимание, что в настоящее время Минэкономразвития России разрабатывает законопроект, в котором уточняются критерии отнесения объектов к недвижимым или движимым вещам. Согласно проекту закона, вспомогательные постройки — сараи, теплицы и прочее — будут считать улучшениями земельного участка или основного объекта, например, жилого дома. Ранее зарегистрированные постройки можно будет исключать из ЕГРН в упрощенном порядке по заявлению правообладателя.

Минимально допустимые размеры

Такой участок минимально должен иметь площадь в шесть квадратных метров. Поэтому на таких участках большие дома построить, соблюдя все законы, не удастся.

При постройке жилого здания необходимо соблюдать норы СНиП, относительно его содержимого. Отсюда можно высчитать его минимальные размеры.

Что должно быть в жилом доме:

• Общая комната от 12 кв. м;
• Спальня от 8 кв.м;
• Санузел – 1,8х0,96;
• Ширина коридора должна быть не менее 0,9 м;
• Высота потолков минимум 2,2-2,5 м.

При этом высота здания не может превышать десяти метров. Количество этажей может быть не более трех.

Расположение строений

Зачем дачную амнистию снова хотят продлить? Сколько сегодня неоформленных дач?

Дачная амнистия, по сути, завершилась досрочно 1 марта 2022 года, когда закончился переходный период для новых правил, которые ввели поправки в Градостроительный кодекс от 4 августа 2022 года. Правда, в Госдуму уже внесли законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года.

«Ни у Росреестра, ни у Кадастровой палаты таких данных нет. Информация о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправления.

Потому что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения только о поставленных на кадастровый учет объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них. С 2006 года по упрощенной процедуре зарегистрировано порядка 13 миллионов прав собственности».

Новый закон об СНТ в 2022 году

С июня 2022 года вступил в силу ФЗ № 162 «О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Теперь разрешение на строительство дачного дома можно получить только на землях, входящих в состав территориальных зон (ПЗЗ), для которых утверждены градостроительные регламенты и разработаны лимиты на разрешенную застройку.

Подробно о том, можно ли строить дом на дачном участке, читайте в нашей статье.

Важное изменение касается порядка легализации строений хозяйственного и жилого назначения. Если они возведены на участке, меньше 6 соток, легализовать такую недвижимость и оформить прописку стало легче. Также упростилась процедура перевода некапитального строения в капитальное и обратно, теперь для этого не требуется организовывать выезд комиссии, достаточно получить положительное заключение специалиста.

За какой период гражданин должен построить дом?

Уведомительный характер строительства и регистрации недвижимости, который введен поправками в Градостроительный кодекс, предполагает, что человеку дается 10 лет на строительство индивидуального жилого или садового дома. В этот срок он должен уложиться, после чего подать уведомление об окончании строительства.
Если строение возвели по правилам, то органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. При таких правилах от регистрации объектов недвижимости нельзя уклониться, иначе объект сочтут самовольной постройкой и постановят его снести.

Регистрация дома в СНТ в 2022 году

Если собственник участка построил дом, это еще не означает, что он автоматически стал его владельцем. Чтобы объект не заставили снести, его требуется зарегистрировать.

Сейчас действует упрощенная процедура, так называемая «дачная» амнистия, которой может воспользоваться:

• собственник участка;
• лицо, имеющее правоустанавливающие документы на землю;
• владельцы участков в садоводческих товариществах.

Перед регистрацией необходимо собрать пакет документов, самый важный из них – технический план. Как правило, план составляют специалисты БТИ, которые имеют квалификацию кадастрового инженера. В случае, когда у собственника отсутствует межевой план, т.е. земельный участок не оформлен, в регистрации дома откажут. Также потребуется:

• разрешение на строительство дома;
• акт о вводе в эксплуатацию;
• документы на землю. Это может быть договор дарения, купли-продажи или соответствующее решение суда;
• квиток об оплате госпошлины;
• заполненная декларация об объекте (форму можно найти на сайте Росреестра).

Пакет документов подается в МФЦ. После рассмотрения обращения собственник сможет получить выписку, которая будет подтверждать постановку на учет жилого помещения. Также оформлять дачи можно коллективно, через председателя, который наделен правом подавать такие заявки от имени всех участников СНТ.

Можно ли построить два дома на одном участке? Или один придётся сносить?

Теоретически построить два дома на одном земельном участке возможно. Но только с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, строительных норм и правил, в частности, площадь земельного участка должна позволять такое строительство.
Если же «земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные), то один из домов порекомендуют снести. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке».

Материал для домиков

Если решили строить на даче не комфортный коттедж в несколько этажей, а скромное сооружение преимущественно для хозяйственных нужд и семейного отдыха, то громадных средств из бюджета выделять не обязательно. Самый примитивный садовый домик можно возвести даже из подручных средств. Часто для этих целей приспосабливают металлические контейнеры, обрезки досок, фанерные щиты. Если имеется цель получить аккуратную конструкцию хорошего дизайна, то лучше использовать материалы для блочного или каркасного строительства:

• пеноблоки;
• газобетонные блоки;
• клееный брус;
• профилированный брус;
• доски;
• оцилиндрованное бревно;
• пластик;
• профнастил;
• асбестоцементные плиты;
• ДСП;
• сэндвич-панели.

Садовые домики из клееного бруса

Из настоящего оцилиндрованного бревна сделать постройку под силу только профессионалу, поэтому частники предпочтение отдают более недорогим и простым материалам. Популярны садовые домики из минибруса – строганной доски 45х145 мм с выполненной замковой частью. При покупке комплекта застройщик имеет набор элементов уже предварительно подогнанных по размерам. Преимущества клееного бруса значительны:

1. Основа бруса – природная ядровая древесина хвойных пород.
2. Садовый домик из бруса выглядит эстетично.
3. Данный материал обладает точными геометрическими параметрами.
4. Готовый брус устойчив к трещинам.
5. Усадка домика из бруса минимальная.
6. Монтаж прост и выполняется в любую погоду.
7. Домик на дачном участке из бруса обладает отличной теплоизоляцией.
8. Подходит для заселения сразу после окончания сборки.

Садовый домик из пластика

Конструкции из поливинилхлорида для жилья не предназначены. Они являются прекрасным вариантом, когда требуется дешевая садовая бытовка для хранения необходимых инструментов. Можно здесь переждать ненастье и пообедать в тени, расположить внутри мотоблок и громоздкую технику. Пластиковые сараи относительно легкие, их просто перевозить. Состоят они из двухслойных панелей с экструдированными стенками, гарантийный срок – от 10 лет.

Характеристики пластиковых садовых домиков:

1. Материал нетоксичный и качественный.
2. Конструкция относительно крепкая, возводится с использованием металлической арматуры.
3. Садовые домики из ПВХ хорошо противостоят непогоде.
4. Компактная упаковка в собранном виде.
5. Долговечность.
6. Маленький домик из пластика подходит для установки в узком пространстве.
7. Легкая сборка.

Металлический садовый домик

Чаще строения данного типа напоминают компактные вагончики или бытовки для строителей. Здесь удобно перекусить и даже расположиться небольшой компанией на ночь. В самом простом случае для хозяина дачи подойдут проекты садовых домиков из металла, напоминающие в собранном виде небольшой гараж. Конструкция из современного профнастила получается мобильной, имеет современный вид. Она крепкая и долговечная, не подвергается воздействию вредителей или осадков.

Могут ли у собственника изъять землю?

Да. В Земельном кодексе есть норма о прекращении права на земельный участок. Если земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования им либо пожизненного наследуемого владения, не используется в течение 3 лет, то он может быть изъят.
Участок могут изъять и в случае, когда землю не используется по целевому назначению. К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин, или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде (например, работает автомойка).

Документация для оформления

Прежде чем, приступить к планированию постройки здания на участке, необходимо убедиться в наличии всех необходимых документов. В противном случае у владельца земельного надела могут возникнуть проблемы с законодательством. То есть, необходимо иметь документы, подтверждающие собственность.

Какие документы подтверждают собственность:

• Договор купли/продажи земельного надела;
• Оформленное и нотариально заверенное завещание;
• Дарственная;
• Документация о приватизации дачи;
• Договор об аренде или постоянном пользовании.

Также, чтобы оформить дом и зарегистрироваться в нем, необходимо получить разрешение у строительных фирм. Для этого нужно предоставить проект, составленный согласно всем правилам СНиП.

Когда покупать дачу

Если понятно, как выбрать дом для дачи, то стоит еще узнать, когда покупка будет наиболее оправданной и позволит немного сэкономить. Многие специалисты отмечают, что выбирать участок стоит весной и осенью, но совершать сделку именно с сентября по декабрь.

Если дача понравилась в дождливую и плохую погоду, то в летний период, когда будут петь птицы, вокруг разрастается зелень, расцветут деревья и цветы, она не оставит равнодушным ни одного покупателя.

Осень – лучшее время для покупки недвижимости, так как цена на дачи падает из-за снижения спроса. Стоимость земли вырастает весной пред садово-огородными работами. Сделки подороже заключаются, если расположение дачи хорошее (неподалеку от города, магазинов, школ и торговых центров).

Дачи на расстоянии 10-15 км от мегаполисов подходят для сезонного проживания. Осенью они стоят дешевле, а зимой цена падает еще на 10-15%. Выбирать дом зимой – плохая идея, так как не получится его детально осмотреть, и определить все плюсы и минусы.

Как построить садовый домик своими руками?

Самый простой вариант – использование каркасной технологии. Капитальную конструкцию из кирпича или блоков возводить дороже, требуется мощный фундамент, много материала и длительное время на работу. Проще возвести садовый домик своими руками из фанеры или бруса с последующей обшивкой наружной части декоративными панелями. Легкая конструкция не дает усадки и стоит относительно недорого.

Этапы строительства каркасного садового домика:

1. Делаем разметку территории.
2. Установка ленточного фундамента или мобильных железобетонных блоков.
3. Если рельеф местности сложный, то подходит свайный фундамент.
4. После застывания фундамента строится основание.
5. Поверх основания кладется гидроизоляция.
6. Из бруса выполняют нижнюю обвязку, которую крепят к фундаменту.
7. На нижнюю обвязку кладут лаги для пола.
8. Для утепления пола используют минвату.
9. После настила чернового пола крепят через 1 м вертикальные стойки.
10. Выполняется верхняя обвязка.
11. Крепится стропильная система.
12. Наружные стены обшиваются фанерой.
13. К верхней обвязке крепится обрешетка потолка.
14. Изнутри каркас отделывается гипскартоном или вагонкой.
15. Снаружи дом обшивается гидроизоляцией, минватой, пароизоляцией и сайдингом.
16. Крышу выполняют из профнастила или легкой мягкой черепицы.

Как рассчитать площадь дома — формула расчета

Используя уже известную формулу, мы получим показатель площади одной из стен. Таким же образом, мы вычислим площади всех наружных стен жилого дома. После этого, необходимо сложить все полученные значения и в итоге получится площадь наружных стен вашего дома.

Для того, чтобы правильно замерить жилую площадь помещения, требуется тщательно замерить длину и ширину всех имеющихся стен в каждой из комнат, предусмотренных для постоянного в них нахождения. Это можно сделать при помощи строительной рулетки. Все измерения рекомендуется делать точно и аккуратно. Удобнее будет если перед снятием замеров вынести из комнат все ненужное, чтобы место у каждой из стен было в свободном доступе и после этого произвести измерения вдоль полового плинтуса. Все полученные результаты измерений с обязательной пометкой зоны, в которой они производились надо зафиксировать.

Это интересно: Публикация в газете для межевания земли в новой москве