Генплан участка загородного дома чертеж с размерами

Строительство дома начинается с составления генерального плана земельного участка. Начало прокладки инженерных коммуникаций должно опираться на пакет разрешительных документов, куда входит и генплан. Чтобы правильно его составить, учитывайте свойства рельефа, расположение всех застроек, требования пожарной безопасности и согласовать этот документ с БТИ, администрацией и архитектурным отделом.

Пример генплана земельного участка

В чем суть генерального плана

В постановлении Правительства России от 16.02.2008 № 87 говорится, что это документ, содержащий планирование земли, застройку участка, а также любые работы, которые будут проводиться на местности во время строительства. Изготавливается документ путем наложения чертежа будущего объекта на топографическую (фотографическую) подоснову в масштабе 1:2000, 1:500, 1:200. Генплан может составляться как на отдельное здание, так и на микрорайон. Утвержденный комплект чертежей разрабатываемого плана должен иметь:

1. Общую информацию о рабочих эскизах.

2. Кадастровый план с размерами участка.

3. Схему рельефа.

4. Чертеж в разрезе с грунтовыми слоями.

Генплан участка на территории г. Москвы

5. Чертежи инженерных коммуникаций – водопровода, газовой магистрали, электрической схемы подключения дома, канализационной системы и т.д.

6. Документацию по благоустройству приусадебного участка.

7. Выносные фрагменты – соседние объекты, проезжая часть и другие сооружения, расположенные рядом.

Требования к оформлению на всей территории РФ едины. Они действуют как в Москве, так и в любой другой точке страны.

Сколько стоят проектные работы

Затраты на проектирование генплана участка или дома напрямую зависят от детализации разработки чертежей, количества согласований и этапов работ, сложности исследовательских работ, инженерных расчётов, выбранной технологии строительства. Средняя стоимость разработки генплана застройки участка >2000 руб. Каждый дополнительный экземпляр к схемам технического проекта строительства >1000 руб. Стоимость проектов домов определяют за квадратный метр площади здания:

архитектурно-строительный проект >350 руб;
отдельно отопление, другие коммуникации >100 руб;
смета на строительство >100 руб;
визуализация на экране без движения камеры 50—65 руб.

Грамотный, качественно выполненный проект генерального плана дома позволит застройщику получить реальную возможность без дополнительных проблем создать комфортное жилье и с продуманной внешней и внутренней инфраструктурой.

Назначение документа

Генплан необходим по двум причинам:

Его составление – это обязательное требование законодательства, и без оформленной документации строительство нельзя начинать. Соответствие установленным нормам гарантирует безопасность эксплуатации здания. Поэтому генплан частного дома содержит требования к пожарной безопасности и санитарно-гигиенические. Так, в соответствии с установленными нормами зазор между стенами жилого дома и дорогой должен составлять от 5 м, а ширина полотна – 3,5 м. Такие требования гарантируют свободное передвижение техники или пожарных машин.
Эскизы и описания работ являются ориентиром для строительства. Правильно оформленный проект распределяет по подворью постройки и вспомогательные объекты. Это комплекс, который включает жилое строение, гараж, сад или огород, бассейн и/или баню и т. д. Поэтому при заказе даже типового проекта можно предлагать собственные изменения.

Пояснение о согласовании границ

Совет: Генплан земельного участка лучше формировать параллельно с проектом дома, чтобы предусмотреть все особенности застраиваемой территории.

Документация по планировке будущего коттеджа (или другого жилого здания) согласовывается с архитектурным органом соответствующего населенного пункта и имеющегося у него плана всей территории. Для разрешения возникающих спорных вопросов необходимо обратиться в администрацию.

Причины отказа в выдаче генплана

Несмотря на то, что основную работу по планированию выполняют специалисты комитета, заявителю может быть отказано в выполнении услуги. Причины:

Оформление предоставленных документов не соответствует требованиям законодательства РФ или они недействительны.
Пакет официальных бумаг неполный.
Обратившееся лицо не является собственником на землю, либо иная недостоверная информация.
При подаче заявления через сайт неверно заполнены его поля.
Поданные в электронном виде копии имеют очень низкое качество (нечитаемые).
На территории имеются самовольно возведенные постройки.
Имеется противоречие между решением муниципалитета о делении территорий и расположением надела.

Если получен отказ, рекомендуется исправить обнаруженные ошибки, получить актуальные документы и подать собранный пакет повторно. Другой вариант – обжаловать решение государственного органа. Аналогично можно поступить, если выдача генплана задерживается без уважительных причин.

Последовательное оформление генплана

Начало составления заключается в сборе документов:

Схема дома, утверждаемая в службе архитектуры населенного пункта.
Чертеж участка.
Результаты геологических изысканий, топографическая и геодезическая съемка – генплан, составленный в масштабе 1:500.
Требования по присоединению жилья к централизованным коммуникациям.

Минимально допустимые расстояния между объектами
Формирование документа производится пошагово:

1. Принятие решения о конкретных постройках. На этом этапе составляется список объектов с определением их габаритов и расстоянием до ограждения (либо домов соседей). Далее для каждой указанной постройки требуется прописать, с учетом каких санитарных норм будет производиться ее строительство.

2. Чертеж соответствующего масштаба: 1:500 либо 1:20 000. Размер отображения выбирается на основании используемой подосновы: ситуационного, генерального или опорного плана. Приводятся в соответствие проектируемые коммуникации и характеристики рельефа.

3. Принятие решения о размещении строений на территории.

Важно: Необходимо учитывать уклоны и провалы местности, нормируемые расстояния между объектами.
Формирование дендрологического плана участка и чертеж с указанием иных элементов.

5. Внесение последних корректировок согласно требованиям владельца дома. После окончательного утверждения все нюансы фиксируются на бумаге.

Может ли застройщик нарушить (отменить) генплан?

По завершению всех согласований и продолжительных общественных слушаний, генеральный план, наконец, утверждают. После принятия акта отменить его невозможно! Предпринять такую попытку — равносильно составлению нового плана и ожиданию его одобрения.

Изменение генерального плана может быть проведено только в судебном порядке. Но, как показывает практика, суд чаще встает на сторону жителей поселка. В первую очередь, поддерживаются общественные интересы, а не одного человека.

Документы для формирования генплана

В качестве основы для его подготовки используются:

кадастровый план земли под будущие постройки. На такой схеме определены границы участка и имеется его графическое отображение;

Графическое отображение участка

описание каждой из возможных возведенных построек;
схема, отображающая все объекты на примыкающей территории, проезжую часть;
ситуационный план. Это карта расположения участка. Здесь должно быть указано название населенного пункта, региона и страны. Выглядит он как снимок из космоса;
опорный план. Это своеобразная схема с указанием всех строительных объектов на подворье, зеленых насаждений;
чертеж инженерных коммуникаций: канализации, электрических подключений, газопровода, водной магистрали с указанием мест ввода в здание;
схема подготовительных операций на участке с выделением высотных отметок.

Образец ситуационного плана

Что такое генплан и зачем он нужен?

Генплан поселка – это основной документ застройщика загородной недвижимости. Он состоит из множества карт и пояснительной (текстовой) части. На картах отображена перспектива развития территории КП, то как он будет выглядеть через несколько лет.

Разница с обычными картами состоит в том, что на них изображается не определенный объект, а функциональная зона. Она определяет для каких именно функций будет предназначена та или иная территория поселка.

Примеры функциональных зон:

торговая – рынки, торговые центры, супермаркеты;
промышленная – различные небольшие мастерские, СТО и другие;
рекреационная – парки, пляжи, базы отдыха;
развлекательные – детские игровые центры, аттракционы, кинотеатры;
жилая – для постройки жилого сектора;
общественно-деловая – банки, медцентры и коммунально-бытовые объекты, детские сады.

По утвержденному ГП, по закону, в каждой зоне можно строить только объекты, соответствующие ее назначению. Кроме того, в нем оговаривается сохранность экологии, защита окружающей среды.

Ознакомившись с этим документом, покупатель решит насколько ему подходит будущая инфраструктура, стоит ли останавливать выбор или поискать более приемлемый вариант.

Для каких целей составляется генеральный план?

Все большие и маленькие поселения должны иметь генплан. Его основные задачи:

предотвратить конфликты в сфере архитектуры и градостроения;
борьба с несанкционированной застройкой, самостроем;
гармоничное развитие населенных пунктов;
предупреждение транспортных пробок, дефицита детсадов, школ и других объектов социального обслуживания.

Все эти проблемы негативно сказываются на жизни людей в населенных пунктах. Генеральный план – решает все проблемы еще до их возникновения, если застройщик придерживается его во всех деталях.

Нюансы при формировании

Необходимо обращать внимание, что:

нельзя сажать высокие деревья и ставить дома на месте залегания коммуникаций;
при склонности почвы к заболачиванию следует обеспечить территорию дренажной системой;
на неровной местности здания лучше формировать на некотором возвышении;
при строительстве дома на склоне с углом падения ≥ 1:2 грунт рекомендуется укрепить подпорками, а также высадить невдалеке деревья с глубоко расположенной корневой системой.

Основные правила, учитываемые при составлении карты застройки

При формировании плана-схемы учитываются допустимые расстояния между объектами – жилым домом, ограждением, инженерными коммуникациями, соседними домами и проч. Основные правила, которые учитывают специалисты при составлении документа:

Инженерные коммуникации являются основой для определения места капитальной застройки. Там, где проходят водопровод и другие подземные, надземные магистрали, запрещены строительство жилых домов, посадка высокорастущих деревьев.
Если рельеф надела неровный, строить дом лучше на возвышенности, т.к. в противном случае он может быть затоплен во время весеннего паводка. Не допускается строительство на слишком крутых склонах без специальных подпорных стенок.
Отрезок между коттеджем и уличным ограждением не должен быть менее пяти метров. Между соседними участками допускается сокращать расстояние до трех метров.

Образец генплана

На рисунке – стандартный пример застройки приусадебного участка в масштабе 1:500. Здесь указаны сооружения и растения, отражены подробности рельефа местности, тротуары и садовые дорожки, подъезды для транспорта и т.д. Чем больше будет деталей и подробностей, тем проще проводить дальнейшие работы.

Хотя стоимость документа высока, иметь его обязательно. Иначе впоследствии весь процесс отделом градостроения будет признан незаконным.

Этапы разработки проекта дома

Индивидуальный проект дома предполагает взаимодействие с заказчиком на каждом этапе. Первая встреча обычно проходит лично, так как требуется обсуждение многих моментов. Последующее взаимодействие проводится при личных встречах или удалённо, через электронную почту или мессенджеры. После утверждения эскиза разделы рабочей документации АР (архитектурные решения) и КР (конструктивные решения) разрабатываются почти параллельно. Архитекторы, конструкторы и инженеры все решения согласовывают между собой. Такое тесное взаимодействие позволяет избежать неприятных «сюрпризов» во время строительства.

Этап 1 . Консультация, заполнение задания на проектирование

На первой встрече архитектор составляет техническое задание. В нём отражаются все пожелания заказчика к будущему дому – этажность, архитектура, планировка, определяется примерный бюджет строительства. Для ознакомления покажем примеры готовых проектов. Архитектор предоставляет информацию об условиях, ценах, сроках проектирования. Когда все моменты обговорены и согласованы, заключается договор.
Консультации проводим в удобное для клиентов время. Техническое задание составляем при помощи чек-листа. Это экономит время, позволяет ничего не упустить. После заключения договора цена, а также сроки проектирования не изменятся.

КОНСУЛЬТАЦИЯ АРХИТЕКТОРА

Этап 2. Выезд на участок, замеры

Архитектор с инженером выезжают на объект для замеров, а также оценки рельефа. Составляется обмерная документация. Это необходимо для правильного позиционирования дома. К этому этапу заказчику рекомендуется собрать данные об участке. Это технические условия подключения к коммуникациям, топосъёмка, инженерно-геологические изыскания. Также не стоит начинать строительство и проектирование домов без градостроительного плана участка.
Выезд в пределах МКАД осуществляем бесплатно в удобное для заказчика время. При необходимости поможем выполнить геологию участка, топосъемку, получить данные ТУ и ГПЗУ.

БЕСПЛАТНЫЙ ВЫЕЗД

Этап 3. Разработка эскизной части проекта

Архитектор подготавливает на выбор несколько предварительных эскизов. Самый удачный корректируется, разрабатывается эскизный проект, а также 3D визуализация. На данном этапе можно увидеть, как будет выглядеть жильё – фасады в цвете, объёме, архитектура кровли, планировка. Появляется ясность посадки дома на участке (генплан), определяется приблизительная стоимость строительства.
Архитектор учтет все пожелания клиента. Специалист подберет современные комфортные решения в рамках бюджета.

ЗАКАЗАТЬ ЭСКИЗНЫЙ ПРОЕКТ

Этап 4. Разработка архитектурной части проекта: АР

Архитектурное проектирование даёт конкретику. Определяются материалы, точные размеры и высоты окон, дверей, разрабатывается план кровли, вертикальные разрезы, фасады, экспликации полов, стен, кровли, чертежи нестандартных узлов и деталей. Отметим, что согласно законодательству РФ, архитектурная часть проекта является обязательной для получения разрешения на строительство.
Не раздуваем сметы, стараемся экономить финансы заказчика за счёт рационального проектирования. Современные материалы и технологии строительства позволяют упрощать, удешевлять некоторые моменты.

ЗАКАЗАТЬ ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Этап 5. Разработка конструкторской части проекта: КР

На данном этапе проектирования домов и коттеджей решения архитектора подкрепляются конструкторскими расчётами. Дому придаётся прочность, долговечность. В конструкторском разделе (КР) рассчитываются оптимальные параметры фундамента, перекрытий, стропильной системы, прочих несущих элементов с учётом нагрузок, климатических условий, геологии. После этого рассчитывается количество материалов, подготавливается смета строительства.
Разрабатываем информативные понятные чертежи, планы. По ним стройка пройдет легко, как по инструкции. Проектирование осуществляем в современных трёхмерных программах, за счёт чего проект готовится быстрее, без случайных ошибок.

ЗАКАЗАТЬ ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Этап 6. Разработка инженерных частей проекта: ЭО, ОВ, ВК

Инженеры разрабатывают системы электрики, освещения, отопления, водоснабжения, канализации. Проектирование осуществляем с учётом требований энергоэффективности, чтобы снизить расходы на содержание коттеджа. При необходимости инженерные разделы могут разрабатываться в процессе строительства коробки дома. Но лучше сделать их заранее, так как обустройство коммуникаций удобнее выполнять на этапе «нулевого цикла».
ПРИГЛАШАЕМ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ

В рамках встречи с архитекторами и конструкторами вы получите ответы на все вопросы, касательно плюсов и минусов современных технологий строительства домов, увидите и изучите полную проектную документацию строительства коттеджа

Заказать

Архитектурный паспорт

Паспорт на проект дома не входит в состав полного комплекта, его можно приобрести за дополнительную плату.

Архитектурный паспорт проекта позволяет быстрее и проще оформить разрешение на строительство, так как содержит в себе все документы, необходимые для предоставления в местные органы архитектуры.

Состав архитектурного паспорта:

Общие данные проекта

Планы в осях

Фасады

Разрезы в осях

План кровли

Продажа «Строительного паспорта проекта» без приобретения основного комплекта рабочих чертежей не производится.

Также можно приобрести дополнительный комплект чертежей (бумажную копию), необходимую, как правило, для строителей.

Инженерные системы (ИС)

Если кроме основных разделов, которые обязательно включает в себя проект дома, предусмотрен раздел инженерных сетей, в нем должны быть следующие части:

1. общие пояснения к каждой из систем жизнеобеспечения, рекомендации по монтажу и подключению приборов;

2. схема систем водоснабжения, канализации — обоснование выбора — индивидуальные или с подключением к централизованным системам, — планы по этажам;

3. схема отопления — обоснование устройства индивидуального отопления или подключения к центральным сетям, теплотехнический расчет;

4. спецификация изделий, оборудования, материалов. (Заказываются к каждому проекту отдельно, по желанию заказчика.)

К некоторым проектам разработаны типовые ИС, их наличие уточняйте у менеджера. Их стоимость не включена в цену АС проекта.