Дом размером 10 на 12 метров – это оптимальный вариант загородного жилья. Он занимает совсем немного места на участке – чуть больше сотки, а полезной площади в нем получается более 100 кв. метров. И это в одноэтажном варианте. Если построить дом 10 на 12 с мансардой, в нем с комфортом разместится более многочисленное семейство. Для больших семей идеальны компактные коттеджи с полноценным вторым этажом, но и грамотно реализованные идеи для оформления мансарды из предыдущего варианта не стоит сбрасывать со счетов.
Планировка дома 10 на 12 Источник roof-tops.ru
Варианты планировки дома 10 на 12
Планировка коттеджа зависит от типа постройки. Он может быть одноэтажным, двухэтажным, мансардным, цокольным и т. д. В любом случае в нем должны быть запланированы следующие помещения:
- прихожая;
- гостиная;
- кухня;
- столовая;
- техпомещения;
- спальни;
- санузлы.
Гостевая зона, включающая прихожую, гостиную, столовую и кухню может быть запроектирована как единое помещение. В некоторых проектах предусматривается отдельная изолированная кухня. Столовая может быть размещена как часть гостиной или кухни.
Количество санузлов зависит от этажности коттеджа и его архитектурного решения. В большинстве случаев планировка дома 10 на 12 разрабатывается с учетом экономии внутреннего пространства. Поэтому санузлов в них обычно столько же, сколько этажей. Иногда в гостевой зоне предусматривается небольшой санузел для гостей.
Количество и состав техпомещений в разных проектных решениях отличается. Можно подобрать проект дома с гаражом и мастерской, или, например, с отдельной постирочной.
Планировка дома с тремя спальнями Источник mr-shkaff.ru
Длина 4 подъездного дома. Типовые серии хрущевок. Фото планировок
С 1957 года, после принятия закона, который предусматривал устранение излишеств в проектировании домов, в СССР стали возводиться здания нового типа. В народе такие дома получили название «хрущевки» (производное от фамилии генерального секретаря ЦК КПСС Н.С. Хрущева). Такие дома получили второе название – хрущебы, в основном, из-за неудобной и непропорциональной планировки комнат, узких коридоров и пролетов площадок, тонких стен и как результат – ужасной шумоизоляции. В этой статье мы расскажем о том, что такое типовые серии хрущевок, постараемся выделить основные плюсы и минусы этих зданий. Особенности планировки предоставим в виде описаний и фото.
Типовые серии хрущевок: основные плюсы и минусы домов
Давайте рассмотрим основные характеристики квартир и определим особенности каждой серии хрущевок, которые возводились на протяжении 27 лет. Стоит заметить, что изначально хрущевки предполагалось использовать, как временное жилье и эксплуатационный срок здания составлял от 25 до 50 лет. Но, как известно, в таких домах проживают люди и в наше время. К минусам хрущевок можно отнести плохую шумоизоляцию и теплоизоляцию (зимой прохладно, а летом слишком жарко в квартире), не всегда удачную планировку квартиры и подъезда: узкие коридоры, маленькую кухню, отсутствие мусоропровода и очень часто лифта. К основным плюсам таких домов можно отнести невысокую стоимость.
К основным плюсам таких домов можно отнести невысокую стоимость жилья и развитую инфраструктуру вокруг здания. Как правило, недалеко от хрущевок есть садики, школы, магазины и отличная транспортная развязка. Если денежных средств на покупку квартиры мало, то– не самый плохой вариант. Тем более, такие здания в Москве и других городах России, подлежат сносу, в этом случае владельцы получают новенькое жилье, или реконструкции и перепланировке.
Серия 1-464 (1960 – 1967 гг.)
Общий чертеж:
Одной из самых популярных в СССР серий хрущевок стала 1-464 (1960 – 1967 гг.). Это панельный дом с 5 этажами, редко можно встретить 3 и 4 этажные здания. Во всех квартирах есть балконы (также дополнительные кладовки), а вот лифты не предусмотрены и жителям здания приходиться подниматься и спускаться по ступенькам, что достаточно тяжело пожилым людям, семьям с маленькими детьми. Санузлы в квартирах совмещенные, в подъезде нет общего мусоропровода, а количество квартир на площадке составляет 4. Высота потолков в квартирах – 2,5 м2, кухни менее 6 м2, если быть точнее – 5,8 м2. Квартиры 1, 2 и 3-х комнатные.
Картинка – чертеж:
1 комнатная:
2 комнатная:
3 комнатная:
Серия 1-335 (1963 – 1967 гг.)
С 1963 по 1967 гг. территория застраивалась домами серии 1-335. Это тоже панельные здания, с высотой потолков 2,54 м., балконами в каждой квартире, совмещенными санузлами, отсутствием лифта и мусоропровода. Площадь кухни немного больше, чем в предыдущей серии – 6,2 м2, площадь потолков – 2,5 м. На площадке располагается четыре квартиры – от 1 до 3-х комнатной. Помимо балконов в квартирах есть дополнительные кладовки и встроенные шкафы.
1 комнатная:
2 комнатная:
Серия 1-434 (1958 – 1964 гг.)
Эта серия строилась с 1958 года по 1964 год, в различные года застройки немного видоизменялись планировки квартир. Так, например, в зданиях 1958 года в однокомнатных квартирах площадь жилой комнаты составляла 18,6 м2, а в 1959 году она уменьшилась до 18,2 м2, в 1969 г. – площадь комнаты составляла 17,7 м2. И так во всех типах квартир площадь жилых помещений варьировалась в сторону уменьшения и увеличения. А вот площадь кухни осталась неизменной – 5,8 м2, как и высота потолков – 2,5 м. Дома – кирпичные, совмещенные санузлы, а в каждой квартире есть балкон, кладовая и встроенные шкафы.
Один или два этажа
Все помещения, необходимые для проживания маленькой семьи вполне можно разместить в одноэтажном строении 10 на 12. Дома в один уровень имеют свои преимущества:
- небольшой вес конструкции здания, что позволяет применять недорогие фундаменты;
- отсутствие дорогостоящих межэтажных перекрытий;
- отсутствие лестницы, которая занимает пространство дома.
Существует еще одно преимущество проекта дома 10 на 12 одноэтажного типа. Если выбрать разработку коттеджа с чердаком, то потом, в случае необходимости, можно переоборудовать его под жилую мансарду, и увеличить таким образом жилое пространство.
Если нужно жилье для семьи из 4 и более человек, следует сразу рассматривать вариант двухэтажного строения, и выбирать между мансардным коттеджем и зданием с двумя полными этажами. Преимущества мансардных домов:
- экономичность возведения;
- более элегантный и привлекательный силуэт дома;
- возможность создавать оригинальные интерьеры в помещениях мансарды.
Коттеджи с двумя полными этажами тоже имеют свои плюсы. Их предпочитают в таких случаях:
- если нужно максимально увеличить площадь небольшого а плане дома;
- если хозяева предпочитают классический стиль в архитектуре;
- если дом строится в регионе с суровым климатом, где необходима дополнительная теплоизоляция стен;
- если хозяева не желают решать проблемы оформления нестандартных мансардных комнат.
Одноэтажный дом 10 на 12 Источник almazgarant.ru
Высота пятиэтажки. Почему в СССР строили дома именно в 5 и 9 этажей?
Наверное, многие задавались вопросом, почему в советское время, начиная с послевоенных 50-60-ых гг. в крупных городах строились именно девятиэтажки и пятиэтажки ?
Дом серии 1-335 в Москве (5-я ул. Соколиной горы)
Что касается домов пять этажей, так называемых «хрущевок», то во-первых главной целью при их строительстве быстрое создание дешевого жилья с целью ускорения переселения жителей деревень в города (1957-1985). Кстати одним из авторов проекта был Виталий Лагутенко, дед солиста группы «Мумий Тролль». Он создал проектную документацию к проекту французской пятиэтажки, а лицензию на схему массового производства бетонных изделий Советский Союз купил у французского создателя панельных домов, Раймона Камю (Camus).
Советская стройка, вторая половина 20 века.
В итоге Хрущев выбрал именно этот проект, самый дешевый в строительстве, проект К-7 (каркасный). Такой дом возводился параллельно с работой электриков, маляров, штукатуров и сантехников, которые работали в три смены. На создание дома требовалось всего 12 дней, в стране было построено 402 завода и двести площадок полигонного типа. Пять этажей была максимально возможная постройка дома без лифта и мусоропровода с точки зрения французских строителей, что еще больше удешевляло и ускоряло строительство и так не особо дорогой продукт. Дома строились целыми микрорайонами, в которых канализация, отопление и вода были централизованными — чердак и подвал были не нужны, что тоже плюсом в целях экономии. В городах с населением менее полумиллиона жителей такие дома строились массово.
Дом серии К-7 в Кузьминках на ул. Марш. Чукова
В городах побольше стали возводиться дома в девять этажей. Здесь есть ряд причин, почему была выбрана такая этажность.
Одной из главной причин было то, что высота стандартной механизированной лестницы пожарной машины была 28 метров. Получалось, что лестница могла дотянуться только до девятого этажа, для эвакуацию людей в случае пожара. На этажи выше требовалась пожарная лестница стандарта H1 ( вход осуществляется через открытое пространство снаружи здания ). Также есть стандарты H2 и H3, подразумевающие уже специальные лестничные клетки, для которых в доме должны быть специальные зоны, которые в итоге приведут к дороговизне строительства и может быть приемлемо в высотных домах 14-20 этажей.
Дом серии I-515/9ш с 4 подъездами после ремонта в Москве 1969 года постройки
Другой причиной были нормативы советского ГОСТа. По этим требованиям если на 9-этажный дом требовался один лифт, то уже на десять этажей два, один из которых должен быть грузовым, к тому же должна быть установлена система дымоудаления,подпора воздуха и специальные пути эвакуации. В тех же впоследствии построенных 12-этажных домах в крупных советских городах стоимость квадратного метра была значительно больше, чем в девятиэтажных — это также противоречило основной цели, строительство бюджетного жилья без архитектурных изысков и в кратчайшие сроки.
Часть регионов Советского Союза находились в сейсмоопасных регионах, где строить выше девяти этажей запрещалось нормами. Часто уже по созданным по этим условиям проекты запускали и на безопасные регионы, чтобы не тратить время на изучение и утверждения его сейсмоопасным или нет.
Постройка домов выше девяти этажей подразумевала отказ от использования газа и дополнительную нагрузку на электросети. Основные башенные краны стандартно собирались на постройку домов в девять этажей, хотя высота крана могла меняться с помощью монтируемых секций, но такие изменения должны были пройти проверку и множество «бюрократических» бумаг, что явно было не в пользу «ускоренного курса» по постройке массового жилья. Хотя дома с большей высотностью и строились, но они не были массовыми как 5 и 9-этажные, к тому же это были в основном самые крупные города страны — Москва, Киев и Ленинград.
Рациональная планировка компактного дома
Современные архитекторы используют проверенные и надежные приемы экономии внутреннего жилого пространства. Прежде всего, проектировщики стремятся использовать как можно меньше внутренних перегородок. Это касается зоны дневного пребывания. Так, при совмещении гостиной, кухни и столовой можно получить одно просторное, светлое и очень комфортное помещение. Оно может быть визуально поделено на разные функциональные территории. Для этого используются барные стойки, перепады уровня пола и потолка, раздвижные ширмы, низкие перегородки и т. д.
Еще один эффективный прием – это совмещение технических помещений. Например, котельная может быть совмещена с кладовой или тамбуром.
Коридоров и переходов должно быть минимум. Лучший способ обеспечить коммуникацию помещений – это запроектировать один просторный холл, из которого можно пройти в любую комнату на этаже.
Планировка дома с холлом в центре Источник retrolot.ru
Смотрите также: Каталог проектов домов 10 на 12, представленных на выставке «Малоэтажная страна».
Длина пятиэтажного дома 4 подъезда. Хрущевки: описание, типовые планировки с фото
Введение
Сегодня существует множество многоярусных домов различной планировки, годов постройки и размера жилой площади. В данной статей Мы более подробно рассмотрим основные планировки популярных многоэтажных «Хрущовок», которые можно встретить в каждой стране бывшего СССР. Как правило, это 4-х или 5-ти этажные многоквартирные дома, которые возводились во времена руководства Хрущева Никиты Сергеевича.
«Хрущевки» возводились в период с 1958 до 1985 года, при этом стройка была современного на то время типа, и тысячи семей смогли получить комфортабельные квартиры с проходными комнатами. С 1958 года действует собственный СНиП.
Общие сведенья о хрущевках
Первое поколение 4-х или 5-ти этажных «хрущевок» отличалось небольшой жилой площадью, проходными комнатами. В таких апартаментах высота потолков достигала всего 2,48 метра, в домах блочного типа высота потолка могла достигать 2,7 метра. В «хрущевках» была достаточно слабая звукоизоляция помещений, совмещенный санузел и отсутствовали лифты.
Стоит отметить, что некоторые «хрущевки» относились к временному жилью, которые рассчитывали на эксплуатацию до 25 лет. Однако большая часть, все еще используется гражданами бывших стран СССР. К «хрущевкам» не сносимой серии применялись другие эксплуатационные нормы до 50 лет. В последствие эксперты заявили, что эксплуатационный период можно продлить до 150 лет (в случае капитальных ремонтов согласно нормам). На сегодняшний день «хрущевки» в Москве и Питере подлежат сносу. Однако в Минске, «хрущевкам» выполнили кап. ремонт и утеплили наружные стены.
Основные характеристики «хрущевок»:
- 3-комнатные с общей площадью 55-58 м²;
- 2-комнатные с общей площадью 30-46 м²;
- 1-комнатные с общей площадью 31-33 м².
Жилая площадь комнат:
- Гостиные комнаты – от 14 м²;
- Спальные комнаты – от 8 м²;
- Детские комнаты – от 6 м²;
- Кухни – от 4,5 м².
Виды типовых планировок, серии, фото, описания и годы постройки хрущевок
СЕРИЯ 1-464 – (год постройки 1960-1967)
Пяти ярусные дома панельного типа с четырьмя квартирами на одной площадке.
Особенности:
Высота помещений – 2,5 м;
Санузел совмещенный;
Кухня – 5,8 м²;
Особенности: кладовка, шкафы встроенного типа, балкон.
Площадь гостиной в 1-но комнатных «хрущевках» этого типа составляет 19 м², в 2-х и 3-х комнатных 17,3 м²; 19 м² и 20,4 м² в зависимости от планировки. Кладовая размещается в конце спальни или между 1 и 2 спальней. Выход на балкон из гостиной. Санузел совмещенный рядом с кухней.
СЕРИЯ 1-335 – (год постройки 1963-1967)
Панельные пяти ярусные дома с четырьмя квартирами на одной площадке.
Особенности:
Высота помещений – 2,5 м;
Санузел совмещенный;
Кухня – 6,2 м²;
Особенности: кладовка, шкафы встроенного типа, балкон.
Площадь гостиной в 1-но комнатных «хрущевках» этого типа составляет 18 м², в 2-х и 3-х комнатных 17,1 м²; 18,2 м² и 19,1 м² в зависимости от планировки. Кладовая размещается в конце гостиной или между 1 и 2 спальней. Выход на балкон из гостиной. Санузел совмещенный рядом с кухней.
СЕРИЯ 1-434 – (год постройки 1958-1964)
Панельные пяти ярусные дома с четырьмя квартирами на одной площадке.
Дом с цоколем
Цокольный этаж позволяет расширить пространство дома, но требует качественной гидроизоляции и укрепления подвальных стен. Проект дома 10х12 двухэтажного типа может состоять из одного надземного и одного подземного уровня. Обустройство цоколя при строительстве обходится достаточно дорого, но зато в нем можно расположить все технические помещения, включая гараж.
При желании получить дом с расширенной планировкой на небольшом участке, можно подобрать проект с жилыми помещениями в цоколе. В этом случае нижний этаж должен быть с окнами, вентиляцией и хорошей изоляционной системой.
План цокольного этажа небольшого дома Источник mr-shkaff.ru
Как начиналось панельное домостроение
Большую проблему послевоенных лет составляли коммунальные квартиры, в которых проживало сразу несколько семей.
Перед строительным ведомством тогда была поставлена задача создания проекта жилого дома, который был бы максимально бюджетным и позволял бы заселять квартиры посемейно.
В рамках её выполнения была внедрена идея строительства на основе несущего каркаса. В 1951 г. в столице по каркасно-панельной технологии застроили десятиэтажными домами первый микрорайон. Параллельно велись разработки и бескаркасных домов, первый из которых возвели уже через три года.
В 1955-м вышло поистине историческое постановление тогдашнего лидера коммунистов Хрущёва Н.С. В нём говорилось об устранении в строительном проектировании излишеств. Характерная для лет сталинского правления «показная» архитектура перестала соответствовать представлениям партии о том, как должны выглядеть здания в стране.
Сталинская архитектура при Хрущёве впала в немилость
Партия взяла новый курс, обоснование которого сводилось к следующему: заселение нескольких семей в одну квартиру представляет социальную проблему. Коммуналки – невыгодное с экономической точки зрения жильё.
Строителям дали задание разработать проекты, которые за счёт своей дешевизны помогут за короткий срок обеспечить трудящихся жильём. Планировалось, что к 1980 г. каждая советская семья получит отдельную квартиру.
Вот так и появились пресловутые малогабаритные «хрущёвки», которые до наших дней заставляют их владельцев ломать голову над тем, как хоть немного расширить пространство (идеи планировки и дизайна «хрущёвки» смотрите по ссылке).
Выбор проекта
Выбирая проект дома 10 на 12 необходимо учитывать основные особенности частного жилья. Первоначально нужно определиться с материалом для возведения стен и кровли. Другие важные факторы – количество спален, санузлов, а также наличие пристроенного гаража и других дополнительных элементов. Если участок уже приобретен, нужно принимать во внимание расположение будущего дома и его ориентацию по сторонам света.
Дом 10 на 12 с пристроенным гаражом Источник stroyportal.ru
Квартиры с ремонтом
Квартира с ремонтом:
- Индивидуальный дизайн-проект
- Входная дверь металлическая
- Напольное покрытие: ламинат, линолеум, плитка напольная, керамогранит – на выбор;
- Плинтуса: пластиковые плинтуса;
- Межкомнатные двери: двери в ПВХ-покрытии;
- Отделка стен: обои виниловые на флизелиновой или бумажной основе;
- Кухонный фартук
- Освещение: точечные светильники, люстры;
- Ванная комната: плитка настенная, плитка напольная (керамогранит), ванная стальная либо акриловая по размеру заказчика, тумба с раковиной, унитаз, смеситель на раковину, смеситель на ванную, полотенцесушитель, зеркало.
Работа по ремонту под ключ
- Стены: поклейка обоев по всем стенам кроме балкона с подготовкой (штукатурка без маяков по необходимости, шпатлевка)
- Электрика: монтаж розеток, выключателей, интернет точки подключения
- Полы: наливной пол (по необходимости), настил линолеума, укладка ламината, монтаж напольных плинтусов
- Двери: установка входной двери и трех межкомнатных дверей с ручками
- Санузел: подводка коммуникаций, стены и потолки плитка, установка ванны, унитаза, умывальника со смесителями, экран ванны, установка полотенцесушителя
- Потолки: натяжные – белые матовые с площадками и отверстиями под люстры и светильники
- Кухонный фартук по дизайн-проекту
Индивидуальный дизайнерский ремонт в ИПОТЕКУ:
Для 1-комнатной квартиры
- 380 000 рублей
Для 2-комнатной квартиры
- 470 000 рублей
Записаться на просмотр
Из чего лучше построить
Дом 10 на 12 можно построить из любого строительного материала. Выбор зависит от предпочтений будущих домовладельцев и условий эксплуатации дома.
Кирпич
Традиционный керамический кирпич отлично зарекомендовал себя. Он надежный и долговечный. Однако уступает по некоторым параметрам усовершенствованной керамике. Цена кирпичного коттеджа 10 на 12 под ключ стартует от 4,2 млн. р.
Коттедж 10 на 12 из кирпича Источник mr-shkaff.ru
Какой вид фундамента выбрать
Основные виды фундамента:
- ленточный;
- плитный;
- свайный;
- столбчатый;
- плавающий.
Все зависит от используемых для возведения дома строительных материалов и характеристик почвы. Ленточный фундамент отлично справляется с большими нагрузками (тяжелые стены и перекрытия у дома). Это касается заглубленного типа основания. Кирпичный или каменный дом с габаритами 8 на 8 м можно строить именно на таком. Мелкозаглубленный фундамент слабее и используется для возведения легких деревянных сооружений. До определенной меры универсальным является плитный фундамент. Он применим почти на всех видах почвы и при любой глубине залегания подземных вод. Каркасный, брусовый и кирпичный дом можно строить на такой основе. Затраты, однако, будут высокими. Стоит отметить качества свайных фундаментов. Так как это самый надежный тип основания, они применяются на неустойчивой почве. Для строительства малоэтажных загородных домов часто используются фундаменты на винтовых сваях.
Видео описание
Про строительство домов по типовым проектам в следующем видеоролике:
Типовые готовые проекты создаются в большом разнообразии. Независимо от того, насколько требователен будущий домовладелец, он сможет подобрать идеальный для себя вариант коттеджа. Главное сразу определить основные параметры дома, а несущественные элементы можно подкорректировать.
Проект двухэтажного коттеджа 10х12 Источник mr-shkaff.ru
Примеры проектов
Проекты коттеджей 10 на 12 могут иметь различные особенности, которые следует учитывать при выборе.
Коттедж с мансардой и гаражом
Вариант загородного мансардного дома с встроенным гаражом. Данный план дома 10 на 12 двухэтажного типа подойдет для семьи с 2 или 3 детьми. В этом проекте стоит обратить внимание на то, что кухня-столовая отделена от гостиной и холла перегородкой. Такой архитектурный ход сейчас не очень популярен. Чаще предпочитаются современные студии. Однако изолированная столовая может стать дополнительной гостиной, что позволит членам семьи организовывать свой досуг, не мешая друг другу.
Дом с встроенным гаражом Источник mr-shkaff.ru
Дом с цоколем и мансардой
Коттедж в три уровня – это максимум полезной площади на минимальном пятне застройки. Зонирование по надземным этажам классическое – первый этаж отведен под помещения дневного пребывания, а второй является зоной личных помещений хозяев, хотя зачастую можно встретить и другие идеи использования мансарды. Цокольный этаж имеет расширенную планировку. Кроме гаража и техпомещения в нем запроектирован тренажерный зал. Вместо зала можно оборудовать бильярдную или, например, сауну.
Коттедж с мансардой и цоколем Источник mr-shkaff.ru
Проект одноэтажного дома
Одноэтажный коттедж для семьи с двумя детьми. Удачный проект дома 10х12 с отличной планировкой, предполагающей рациональное использование каждого квадратного метра. Благодаря применению «открытой» гостевой зоны, архитекторам удалось в пространство небольшого дома уместить гараж с дополнительным помещением, двойную буферную зону в виде тамбура и прихожей, 2 санузла и 3 комфортные спальни.
Проект компактного загородного дома Источник yandex.by
Проект дома для маленькой семьи
Проект, на примере которого можно увидеть, что семья из 2 или 3 человек в доме 10 на 12 может расположиться с повышенным комфортом. Здесь запланирована широкая терраса, выходящая в сторону заднего двора, а также небольшой зимний сад и комната для гостей. Кухня-столовая условно отделена от гостиной камином.
Проект дома 10 на 12 с террасой Источник mr-shkaff.ru
Продолжим арендную тему, но только немного с другого ракурса. Речь пойдет о доходных домах в ближайшем Подмосковье. Идея строительства многоквартирных домов на землях под ИЖС будоражит умы многих мелких предпринимателей уже не первый год. Действительно, мало кто устоит перед квартирным ажиотажем последних трех-четырех лет. А тут еще и такой подарок, как вечно продляющаяся дачная амнистия и упрощенная процедура застройки частных домовладений, которые помогают сократить себестоимость и сроки возведения таких объектов по сравнению с полноценными МЖС. А по качествам для конечного проживающего такой дом не уступает, а может быть — даже и выигрывает. Но вот адекватных юридических схем для реализации квартир в рамках коттеджей, построенных на ИЖС, практически не существует. И даже та экономия, которая может возникнуть при покупке квартир внутри многоквартирного коттеджа, не компенсирует будущие риски их владельцев.
Краткая экономика проекта
Идеальным с точки зрения эффективности мне как НЕархитектору видится двухподъездный трехэтажный дом по 4 квартиры на этаже в одном подъезде средней площадью 40-45 кв.м. Итого, 24 квартиры. Четкую квартирографию я здесь не расписываю, это будет зависеть от местоположения проекта, но явно квартиры-студии и однушки должны превалировать. Соответственно, общая площадь здания составит около 1000 кв.м.
Конечно, можно размахнуться и на “коттеджик” в 1500 кв.м., так как такие проекты тоже не требуют прохождения экспертизы, но должной экономии “на масштабе” по сравнению с 800-1000 кв.м. аналогом мы здесь не получим. Да и адекватную квартирографию без увеличения МОПов будет уже сложнее получить.
Пятно застройки у такого коттеджа будет около 350 кв.м. Такой дом вполне можно “вписать” в 10-соточный участок. Но лучше ориентироваться на участок в 15 соток, чтобы можно было предусмотреть 1 парковочное место на каждую квартиру.
Участок на окраине деревни, не самый ликвидный для коттеджного строительства вполне можно найти за 400-500 т.р. за сотку.
Строительство такого дома с отделкой под ключ и с полной меблировкой обойдется, допустим, в 40 т.р. за 1 кв.м. Шведский минимализм нам в помощь! + 2,5 млн.р. на обустройство участка и непредвиденные расходы. Итого, 50 млн.р. затрат.
Доходную составляющую рассчитываем исходя из средней чистой арендной ставки за минусом эксплуатации в размере 30 т.р. за 1 квартиру в месяц. Итого — 720000 рублей в месяц. 8,64 млн. р. в год. при вложениях 50 млн.р. дают нам доходность в размере 17,3%. Ну допустим мы где-то ошиблись и не учли, например, амортизационные отчисления, риэлторскую комиссию, и доходность будет около 15%, то это тоже неплохо.
Где найти участок?
Впервые, когда мне пришла идея доходного дома, мысль была найти участок в охраняемом коттеджном поселке с инфраструктурой. Представляете, если такой дом появился, скажем, в Княжьем озере или Миллениум парке, на квартиры стояла бы очередь. Но, конечно же, это утопия. Владельцам этих поселков, управляющей компании и жителям такой доходный дом будет как “кость в горле”. Да и издержки, связанные с покупкой и возведением такого объекта, будут значительно выше.
А вот участок на краю небольшой деревеньки или неохраняемой коттеджной застройки станет идеальным решением. Важно наличие возможности подключения газа и достаточные мощности по электричеству. Удобный подъезд и минимальное количество соседей — тоже в приоритете. Удаленность — до 30 км и желательна близость крупного населенного пункта и ж/д станции.
Из чего строить?
Если говорить про арендный рынок, то здесь клиенты-арендаторы не так щепетильно относятся к “внутренностям” своего жилища, чем их коллеги, клиенты-покупатели. Для них более важен внешний вид и функциональность. Не понравится — переедут в другую квартиру. Именно поэтому идеальной я считаю каркасную технологию строительства.
Она сокращает сроки возведения объекта, относительно дешевле (в комплексе) по сравнению с другими технологиями. А о тех недостатках (скорее психологических), которые плотно засели в умах наших сограждан, просто некому будет задумываться.
Конечно же, нужно будет более тщательно заняться вопросами звукоизоляции, что тоже вполне решаемо.
Какой проект выбрать?
На рынке сейчас есть готовые проекты многоквартирных домов до 1000 кв.м. В частности, обратите внимание на проекты компании Новая Изба. Но эти проекты для строительства из кирпича и бетона. Если речь идет о каркасном варианте, то никто этот дом лучше не запроектирует, чем производитель каркасных домов и будущий поставщик под этот проект. Это даже может входить в стоимость строительства, но если заказчик хочет оставить себе права на проект, то за него придется заплатить отдельно. И не надо забывать, что в процессе строительства нужно еще послушать маркетологов и составить четкое ТЗ, чтобы на выходе получить оптимизированный под рынок проект с адекватной квартирографией и функциональными внутренними планировками.
Есть ли спрос?
Понятно, что рынок сейчас просел даже в этом недорогом сегменте, а в течение ближайших пары лет на рынок выйдут сотни арендных квартир в подмосковных новостройках, купленных на ажиотаже валютного ралли. Но кому проще будет сдавать свою квартиру? Частнику, одному из тысяч арендодателей или полуинституциональному игроку с качественно иным пулом предложений? По-моему, ответ вполне очевиден. Вдобавок, какую-то часть жилого фонда можно оставить под краткосрочную аренду. С ней, конечно же, больше проблем с точки зрения управления, но зато она может компенсировать проседания спроса.
Инфраструктура и сервис
Как вариант привлечения дополнительных клиентов и обоснование бОльшей арендной платы, можно продумать какой-то минимальный набор инфраструктуры. Например, задействовать часть участка и организовать беседки, небольшую детскую площадку, уличные тренажеры. Если участок не позволяет, то вполне можно задействовать кровлю здания, сделав ее эксплуатируемой. Придется ввести и правила проживания, которые арендаторы подписывают вместе с договором аренды.
Можно подумать и о каких-то помещениях общего пользования внутри самого дома — сауна, бильярдная, тренажерный зал, домашний кинотеатр. Такие объекты инфраструктуры смогут обеспечить доходному дому долгосрочные конкурентные преимущества.
Ну и, конечно же, не надо забывать о дополнительном сервисе — уборка квартир, доставка еды, трансферы в город и из города, установка индивидуальной охранной сигнализации и т.д.
Правовая форма
Самый идеальный вариант — это ИП на УСН по системе 15% от прибыли. Если участников несколько, то это ООО на такой же системе налогообложения. Все затраты по возведению объекта вешаются на юридическое лицо. И 5-6 лет эти накопленные убытки идут в зачет будущих арендных доходов. Но надо не забывать, что 1% от оборота по этой системе налогообложения заплатить придется. Безусловно, есть бухгалтерские тонкости, о которых нужно позаботиться заранее и проконсультироваться с опытным бухгалтером. После того, как все накопленные убытки закончатся, нужно переходить на систему 6% с оборота. Не забудьте, что это можно сделать только раз в год.
Если вдруг до этого момента замаячит возможная продажа всего комплекса, то до совершения сделки тоже целесообразно перейти на 6%.
Вариант с получением патента я не прорабатывал. Но тоже, скорее всего, имеет право на существование.
Пострадаем гигантизмом
В данном случае я описал модель частного доходного дома, построенного на одном участке. Но под эту концепцию вполне может подойти и более крупный участок ИЖС — 1-5 га. В этом случае уже не обойтись без обширной инфраструктуры и полноценной управляющей компании. Доходность более масштабного проекта может немного упасть, но появятся дополнительные возможности для заработка управляющей компании, плюс коммерческие составляющие — торговые площади, кафе, автомойка и т.д.
Если вы загорелись этой идеей, то буду рад любым образом посодействовать вам в ее воплощении.
См. также: Нестандартная концепция №1: Арендный поселок
